房地產(chǎn)信托遠(yuǎn)期仍看好 類基金業(yè)務(wù)將成主流
來源： 蘇信理財(cái) 時間：2011-12-19
受托資產(chǎn)達(dá)4萬億的規(guī)模不僅帶來了信托行業(yè)影響力的上升，也使得包括券商、第三方等的分析人士將研判的目光瞄準(zhǔn)了這一塊以往并未重視過的處女地。時至年關(guān)，關(guān)于信托行業(yè)明年的發(fā)展趨勢以及投資機(jī)會的預(yù)測分析，比以往任何一個年份都要活躍。
雖然今年來關(guān)于房地產(chǎn)信托風(fēng)險高懸的信息漫天飛舞，但是對明年房地產(chǎn)信托市場，仍有多機(jī)構(gòu)持看好態(tài)度。
三季度成立“低迷”
機(jī)構(gòu)長期看好
用益信托的數(shù)據(jù)顯示，11月單月房地產(chǎn)信托成立規(guī)模為122.6億元，僅僅占11月信托總規(guī)模的21%，環(huán)比下降18.3%。在各信托資金的投資領(lǐng)域中，房地產(chǎn)信托已經(jīng)降到了第三名。而今年6月時，地產(chǎn)類信托產(chǎn)品仍占據(jù)著信托領(lǐng)域的半壁江山，占比高達(dá)52%。房地產(chǎn)信托成立規(guī)模從今年三季度以來逐漸低迷。
銀河證券分析師李勇認(rèn)為，即使面臨宏觀調(diào)控、房地產(chǎn)行業(yè)不景氣和行業(yè)監(jiān)管，房地產(chǎn)信托仍將是2012 年信托產(chǎn)品的主要組成部分，規(guī)模占比會維持在40%左右。考慮到信托委托人的風(fēng)險偏好、房地產(chǎn)領(lǐng)域的資金供求關(guān)系、房地產(chǎn)信托風(fēng)險控制手段的多樣性以及房地產(chǎn)商品的需求特性，我們認(rèn)為2012年末房地產(chǎn)信托仍可以達(dá)到8000億水平。2012年將是中國信托業(yè)發(fā)展劃時代的一年,行業(yè)正式走向凈資本監(jiān)管時代。這也意味著未來行業(yè)發(fā)展將呈現(xiàn)多元化,即那些盈利能力突出、風(fēng)險控制及風(fēng)險承受能力強(qiáng)的信托公司將在行業(yè)內(nèi)獲得快速發(fā)展的機(jī)會。
用益信托分析師李旸對《證券日報(bào)》記者表示：“從長期看來，房地產(chǎn)信托仍然會是信托公司的主要業(yè)務(wù)。雖然目前因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場調(diào)控的因素使得房地產(chǎn)信托也有所收斂，但是未來市場回暖的話，信托公司在風(fēng)險合理的前提下仍會繼續(xù)開拓業(yè)務(wù)。但是應(yīng)該不會回到近年來這種火爆的狀態(tài)。畢竟現(xiàn)在信托公司有凈資本管理辦法的限制，在融資類房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)3%的高風(fēng)險系數(shù)下，業(yè)務(wù)開展的規(guī)模肯定也會受到約束?！?br> 瑞銀發(fā)布研報(bào)表示，中長期仍然對信托公司在房地產(chǎn)行業(yè)的投資增長表示樂觀，但同時認(rèn)為，房產(chǎn)信托在中短期很難再次大規(guī)模增長，或者說更有可能的是短期出現(xiàn)回調(diào)。信托行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展將面臨投資方向多元化和投資方式股權(quán)化的發(fā)展變化。
轉(zhuǎn)型類基金化運(yùn)作
信托公司迎來更大考驗(yàn)
然而，業(yè)內(nèi)人士指出，融資類房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)受《凈資本管理辦法》影響較大，同時，受房地產(chǎn)市場風(fēng)險積聚的影響，會有越來越多的信托公司通過類基金化的方式來運(yùn)作以分散風(fēng)險。
利得財(cái)富研究院分析認(rèn)為，在“一法三規(guī)”政策框架下，信托公司的步伐開始加快。從產(chǎn)品開發(fā)角度而言，信托公司要實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型，首先需要用基金化原理來構(gòu)建產(chǎn)品模式，設(shè)計(jì)和塑造標(biāo)準(zhǔn)化信托產(chǎn)品。預(yù)計(jì)一些創(chuàng)新能力較強(qiáng)，評級分類級別較高的信托公司，將會在基金化信托產(chǎn)品設(shè)計(jì)創(chuàng)新方面大放異彩，實(shí)現(xiàn)實(shí)質(zhì)性突破。全行業(yè)基金化信托產(chǎn)品的比重會有大幅度上升，樂觀估計(jì)今年全年會接近全部信托產(chǎn)品規(guī)模的30%至40%。
第三方機(jī)構(gòu)諾亞財(cái)富近日發(fā)布研報(bào)也表示，今年以來監(jiān)管層對房地產(chǎn)信托實(shí)施了提高風(fēng)險資本計(jì)提比例、限制增量、報(bào)備審批等多項(xiàng)控制措施，信托行業(yè)已經(jīng)認(rèn)識到固定收益類房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)系統(tǒng)性風(fēng)險的增加，解決辦法或者是“減速”，或者是駛向更為健康的地產(chǎn)基金業(yè)務(wù)。
用益信托分析師也對本報(bào)記者表示，我們一直認(rèn)為，不管是投資于房地產(chǎn)的信托，或者是其他的信托，基金化都是一個比較好的發(fā)展方向，不過基金化項(xiàng)目的收益不是固定的，所以收益率也無法提前確定。這種轉(zhuǎn)型對于做慣了固定收益信托的信托經(jīng)理來說是一個考驗(yàn)。同時對于信托公司整體的資產(chǎn)管理能力也提出了更高的要求。
雖然今年來關(guān)于房地產(chǎn)信托風(fēng)險高懸的信息漫天飛舞，但是對明年房地產(chǎn)信托市場，仍有多機(jī)構(gòu)持看好態(tài)度。
三季度成立“低迷”
機(jī)構(gòu)長期看好
用益信托的數(shù)據(jù)顯示，11月單月房地產(chǎn)信托成立規(guī)模為122.6億元，僅僅占11月信托總規(guī)模的21%，環(huán)比下降18.3%。在各信托資金的投資領(lǐng)域中，房地產(chǎn)信托已經(jīng)降到了第三名。而今年6月時，地產(chǎn)類信托產(chǎn)品仍占據(jù)著信托領(lǐng)域的半壁江山，占比高達(dá)52%。房地產(chǎn)信托成立規(guī)模從今年三季度以來逐漸低迷。
銀河證券分析師李勇認(rèn)為，即使面臨宏觀調(diào)控、房地產(chǎn)行業(yè)不景氣和行業(yè)監(jiān)管，房地產(chǎn)信托仍將是2012 年信托產(chǎn)品的主要組成部分，規(guī)模占比會維持在40%左右。考慮到信托委托人的風(fēng)險偏好、房地產(chǎn)領(lǐng)域的資金供求關(guān)系、房地產(chǎn)信托風(fēng)險控制手段的多樣性以及房地產(chǎn)商品的需求特性，我們認(rèn)為2012年末房地產(chǎn)信托仍可以達(dá)到8000億水平。2012年將是中國信托業(yè)發(fā)展劃時代的一年,行業(yè)正式走向凈資本監(jiān)管時代。這也意味著未來行業(yè)發(fā)展將呈現(xiàn)多元化,即那些盈利能力突出、風(fēng)險控制及風(fēng)險承受能力強(qiáng)的信托公司將在行業(yè)內(nèi)獲得快速發(fā)展的機(jī)會。
用益信托分析師李旸對《證券日報(bào)》記者表示：“從長期看來，房地產(chǎn)信托仍然會是信托公司的主要業(yè)務(wù)。雖然目前因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場調(diào)控的因素使得房地產(chǎn)信托也有所收斂，但是未來市場回暖的話，信托公司在風(fēng)險合理的前提下仍會繼續(xù)開拓業(yè)務(wù)。但是應(yīng)該不會回到近年來這種火爆的狀態(tài)。畢竟現(xiàn)在信托公司有凈資本管理辦法的限制，在融資類房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)3%的高風(fēng)險系數(shù)下，業(yè)務(wù)開展的規(guī)模肯定也會受到約束?！?br> 瑞銀發(fā)布研報(bào)表示，中長期仍然對信托公司在房地產(chǎn)行業(yè)的投資增長表示樂觀，但同時認(rèn)為，房產(chǎn)信托在中短期很難再次大規(guī)模增長，或者說更有可能的是短期出現(xiàn)回調(diào)。信托行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展將面臨投資方向多元化和投資方式股權(quán)化的發(fā)展變化。
轉(zhuǎn)型類基金化運(yùn)作
信托公司迎來更大考驗(yàn)
然而，業(yè)內(nèi)人士指出，融資類房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)受《凈資本管理辦法》影響較大，同時，受房地產(chǎn)市場風(fēng)險積聚的影響，會有越來越多的信托公司通過類基金化的方式來運(yùn)作以分散風(fēng)險。
利得財(cái)富研究院分析認(rèn)為，在“一法三規(guī)”政策框架下，信托公司的步伐開始加快。從產(chǎn)品開發(fā)角度而言，信托公司要實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型，首先需要用基金化原理來構(gòu)建產(chǎn)品模式，設(shè)計(jì)和塑造標(biāo)準(zhǔn)化信托產(chǎn)品。預(yù)計(jì)一些創(chuàng)新能力較強(qiáng)，評級分類級別較高的信托公司，將會在基金化信托產(chǎn)品設(shè)計(jì)創(chuàng)新方面大放異彩，實(shí)現(xiàn)實(shí)質(zhì)性突破。全行業(yè)基金化信托產(chǎn)品的比重會有大幅度上升，樂觀估計(jì)今年全年會接近全部信托產(chǎn)品規(guī)模的30%至40%。
第三方機(jī)構(gòu)諾亞財(cái)富近日發(fā)布研報(bào)也表示，今年以來監(jiān)管層對房地產(chǎn)信托實(shí)施了提高風(fēng)險資本計(jì)提比例、限制增量、報(bào)備審批等多項(xiàng)控制措施，信托行業(yè)已經(jīng)認(rèn)識到固定收益類房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)系統(tǒng)性風(fēng)險的增加，解決辦法或者是“減速”，或者是駛向更為健康的地產(chǎn)基金業(yè)務(wù)。
用益信托分析師也對本報(bào)記者表示，我們一直認(rèn)為，不管是投資于房地產(chǎn)的信托，或者是其他的信托，基金化都是一個比較好的發(fā)展方向，不過基金化項(xiàng)目的收益不是固定的，所以收益率也無法提前確定。這種轉(zhuǎn)型對于做慣了固定收益信托的信托經(jīng)理來說是一個考驗(yàn)。同時對于信托公司整體的資產(chǎn)管理能力也提出了更高的要求。
(xief摘自證券日報(bào))